どうもミスターロウです。
やっさんスクールの受講生の方々がぽつぽつとブログを始められています。
皆さん文章がお上手なこと。
私のブログのゴーストライターにしたいくらい(^^♪（見返りは労働力投入で）
さて、やっさんスクールの受講以外にも、
ちょこちょこと「行動」していました。
昔取った宅建の住所・本籍地変更の手続きしたり、
不動産投資用の名刺を発注したり、
他にも実印の手配したり、
不動産投資の本は引き続き読んだり、
物件取得に向けて下準備を粛々と進めてました。
大体やったね！偉いよ自分！！
なので少しのんびりとしようかしら。
・・・（＾ω＾）
・・・・・・・（＾ω＾;）
・・・・・・・・・・・・（＾ω＾;;）
はい。やっさんスクールワーク３やります。
まずは健〇家で気になる物件を見つけてーかーらーの、
不動産屋へレッツ問い合わせ！
プルルルル、、、ガチャ
ミ「私ミスターロウと申します。〇〇エリアの収益物件についてお聞かせください。」
不「あーあそこねー。かくかくしかじかでうにゃむにゃなんだよねー。」
ミ「そうなんですね！？」
不「そうそう。これがこーして、あれがあーして。」
ミ「はいはいはいはい。」
不「ズバーーーンときて、ビビビビっときてガッツビーーーンからのドカンだよ！」
ミ「へー。ふーん。ほーん。」
不「じゃ、資料は健〇家経由でおくるからポチっといてー。」
ミ「はい。ポチります。」
ガチャ
ふぅ。ざっとこんなもんか。
問い合わせも大したことないのぉ（＾ω＾）
早速ポチったマイソクを舐めるように見ていくと・・・
( ﾟдﾟ)ﾊｯ!
メリットデメリットが見えてきた・・・（気がする）
じゃあメリットデメリット書き出してみよー
①物件Ａのメリットデメリット
物件Ａは都心から１時間程度離れたベットタウンに位置する、
最寄り駅はターミナル駅の団地物件。
【メリット】
［立地］
・最寄り駅は複数路線が流れ込むターミナル駅
・都心へ行く場合は始発駅となるため座って通勤通学が出来る。
・エリア自体がブランド化していて高い賃料が見込める。
・物件の徒歩圏に保育園、小学校、中学校がある。
・物件のすぐ側にクリニック（内科、小児科、歯科）がある。
・市街化調整区域のため静かな環境を好む人には適している。
［建物・設備］
・エレベーター無しの建物だが１階のため人気がある。
・敷地内に駐車場あり（ただし有料）。
・大手建設会社が施工した建物。
・バストイレ別。
・独立洗面台有り。
・すべて洋室で和室無し（入居者の好みによる）
・リビングダイニングが12帖超と広い（リノベーションした形跡あり）
［その他］
・オーナーチェンジ物件のため客付けの手間が不要。
・条件付きだがペットの飼育可能。
・世帯数が多いため相対的に管理費が安い。
・通常の賃貸以外に出口として団地をリノベーションしたい実需層の需要も見込める。
・業者も買い付けを入れているため物件にある程度魅力があると思われる。
デメリット
［立地］
・最寄り駅から離れていて、成人でも徒歩は厳しい距離。
路線バスもしくは自家用車での移動が必須となる。
・徒歩圏に目ぼしい商業施設が無い。特にファミリー向けの施設が無い。
（あるのはコンビニ１軒、小ぶりなスーパーマーケット１軒、居酒屋２軒、蕎麦屋１軒）
・一級河川の側に位置していて、
その一級河川とその支流に挟まれた中州のような地形になっている。
また、周辺の地区と比べて海抜が低いため、
台風や豪雨によって河川の堤防が決壊した場合は被害が甚大になる。
・役所が公表しているハザードマップ上では、
地震、水害、液状化現象の被害の可能性が他の地区より高い。
・市街化調整区域のため建築や建て替えが制限される
［建物・設備］
・築年数が30年以上でいかにも「昭和の団地」という外観のため古臭さが否めない
・ガスが集合プロパンのため入居者が自由に契約するガス会社を選べない。
・プロパンガスのため割高な印象を与えてしまう。
また管理組合が適切にガス会社と契約していない場合、
知らず知らずのうちにガス料金が高くなる可能性がある。
・ファミリー向けの物件のため建具が多く、
単身者向けの物件よりもリノベーションや原状回復工事に費用が掛かる。
・インターネット回線無し。（デメリットでマイナスというよりもプラスポイントにならないと考える）
［その他］
・オーナーチェンジ物件のため内見が出来ず、
内部の経年劣化などが確認できない。
・売主が投資家で資産の組み換えを目時として売りに出している。
現状は入居者からの賃料を得ていて売り急いは無いから指値が通りづらい。
【メリットかデメリットか判別出来ないポイント】
・築年で考えれば新耐震基準だが、
建築確認申請がいつ受理されたか確認できないため不明。
こんなもんかな。（＾ω＾）
じゃあ次、物件Ｂ君。
②物件Ｂのメリットデメリット
物件Ｂは物件Ａの１駅となりの物件。
駅近の区分マンション。
【メリット】
［立地］
・最寄り駅から徒歩５分と好立地。
・駅前にスーパーマーケット、コンビニ、ドラックストアが揃っていて買い物に不自由しない。
・駅周辺に小規模なクリニックが多数点在している。
・役所のハザードマップ上では地震や水害などの天災の可能性が低いエリアとされている。
・海抜も周辺地区よりは高いため豪雨や台風による冠水の危険性は相対的に低いと思われる。
［建物・設備］
・４階建ての最上階のため眺望は良い。
・周辺の物件の主な間取りが３ＬＤＫに対して、
当該物件は間取りが４ＬＤＫなので少しだけ差別化できる。
・バストイレ別。
・ガスは都市ガスのため割安感を与えることが出来る。
・条件付きだがペットの飼育可能。
［その他］
・現況が空室のため内部の確認が可能。
・Ａよりは物件価格が安く、空室を鑑みれば指値も通りやすいと思われる。
【デメリット】
［立地］
・駅前以外は住宅地とその隣に工業団地が広がるため、
目ぼしい商業施設が無い。少し離れた国道沿いや隣のターミナル駅に行かないと商業施設が無い。
・ターミナル駅の隣なので座って通勤通学が出来ない場合がある。
［建物・設備］
・築年数が４０年以上で古臭さを感じる外観である。
・敷地内に駐車場が無い。
・４階建ての最上階だがエレベーターが無いため、
小さい子供連れや高齢者は嫌がる。
・ベランダ部分と前面道路との間に仕切りが無く、
出入り出来てしまうので防犯上好ましくない。
（物件は４階だが、身のこなしによっては登れなくない）
［その他］
・隣のターミナル駅と比較するとエリアにブランドが無いため、
相対的に低い賃料が求められる。
・同じエリアに同じファミリー向けの新築、築浅の物件が多い上、
その物件が敷金返金０円で募集しているため、
賃料以外で対抗する術が無いと思われる。
物件Ｂはこんな感じです（＾ω＾）
さあ、皆さんはどう思いましたか？
マイソクだけじゃあまだまだ分からない(;’∀’)
なので物件があるエリアの不動産屋にレッツ問い合わせ！！
地元の不動産屋へ問い合わせ
不動産屋その１
プルルルル、、、ガチャ
ミ「お忙しいところ失礼致します。
私、〇〇エリアで収益物件の購入を検討しているミスターロウと申します。
物件Ｂの周辺の賃貸需要についてお聞かせいただきたいのですが。」
不動産屋（中年女性）
「うーん、このエリアは何にもないからねー。どんな物件なの？」
ミ「かくかくしかじかです。」
中「うーん。エレベーター無しかぁ。ちと厳しいわねー。」
「このエリアなら賃料はいいとこ〇万円よー。」
ミ「そうなんですが。ありがとうございます。」
ガチャ
ふむふむ（＾ω＾）
不動産屋その２
プルルルル、、、ガチャ
ミ「お忙しいところ失礼致します。
私、〇〇エリアで収益物件の購入を検討しているミスターロウと申します。
物件Ｂの周辺の賃貸需要についてお聞かせいただきたいのですが。」
不動産屋（中年男性Ａ）
「あー、今は担当者がいないから駄目だ。」
ミ「そうですか。ありがとうござ」ガチャ
プープープー
・・・途中で切られた（＾ω＾）
不動産屋その３
プルルルル、、、ガチャ
ミ「お忙しいところ失礼致します。
私、〇〇エリアで（以下略）」
不動産屋（中年男性Ｂ）
「あー。ハイハイ。そしたら電話じゃアレだからお店来た時に聞いてよ。」
ガチャ
プープープー
また切られた（＾ω＾）
不動産屋ってこんなもんなのかね、、、
不動産屋その４
プルルルル、、、ガチャ
ミ「あーもしもし。オレだよ。オレオレ。」
また中年男性にガチャ切りされるかな
ガチャ切りされたら、、、（#＾ω＾）
不動産屋（若い女性）
「はい。〇×不動産屋です。どういったご用件でしょうか？」
若い女性( ﾟдﾟ)ﾊｯ!
ミ「えーと。私、そのー。ミスターロウと申しまして（デレデレ）」
「あのー■■エリアの賃貸需要をー、教えていただけませんか（デレデレ）」
若「このエリアはこんな方が住んでいてー」
「ブランドがあるから需要があってー」
「これくらいの賃料が見込めますよー」
ミ「買い物とか外食とか遊ぶところはどうですか？」
若「買い物はこれこれこうでー」
「お店は駅前もあれば郊外もありますしー」
ミ「他にもあれはどうですか？これはこうですか？」
若「はい。あれはあーですよ。これはこーですよ。」
ミ「ありがとうございます。」
若「いえいえ。こちらこそ長々とお話ししてすみません。」
ミ「それじゃあ連絡先教え」ガチャ
ツーツーツー
（＾ω＾）
③ＡとＢどちらを選ぶか
結論：若い女性は良いＡ
理由
Ｂは駅から近いが物件があるエリア自体にこれといった魅力が無い。
また、周辺の新築、築浅物件が敷金返金を０円で募集していることから、
需要よりも供給が上回っていると判断する。
建物も古く、エレベーター無しで最上階、
となると入居希望者の絶対数は少なくなり客付けが難航することが予想される。
対してＡはすでに入居者がいるため客付けの心配が無い。
また、エリア自体にブランドがあり、
エレベーター無しの物件で１階であれば需要が見込める。
ただし、ＡはＡでデメリットが多く、
特に天災（地震、水害）による被害が甚大になる可能性が考えられるし、
最寄り駅から距離が有る市街化調整区域なので、
将来、若い世代に響く物件として存在するかは疑問視する。
２件ともデメリットが目に付くため、
正直購入したいかと言われると厳しいと思います。
また、Ａについては売主が投資家で資産の組み換えを理由として売り出しているので、
売主が損しない価格と思われるので割安に購入出来ない。
とすれば無理に焦って購入する必要もないと思います。
さぁ、皆さんどうでしたか？
「結局ガチャ切りされてんのm9(^Д^)ﾌﾟｷﾞｬｰ」って思ったでしょう。
若い女性に現を抜かして本来の目的を見失うとこうなるのですよ。
さぁ、本来の目的を声に出して思い出しましょう。
「せーーーーーの」
「ギ〇ルのパン〇ィおくれーーーっ!!!!!」
これでよし（＾ω＾）
それじゃあまたね
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